Poważne kłopoty giełdowych deweloperów. „Mamy zapaść, armageddon”. Nie ma co liczyć na obniżki cen mieszkań?

Poważne kłopoty giełdowych deweloperów. „Mamy zapaść, armageddon”. Nie ma co liczyć na obniżki cen mieszkań?

9 stycznia, 2023 0 przez admin

Giełdowi deweloperzy raportują mocny spadek sprzedaży
mieszkań za cały 2022 r. Najbardziej tąpnięcie na rynku
odczuł Atal, dla którego roczny wolumen zmniejszył się o ponad połowę. Czwarty kwartał, chociaż gorszy od tego sprzed roku, w kilku przypadkach zaskoczył względem poprzedniego okresu. 

Poważne kłopoty giełdowych deweloperów. „Mamy zapaść, armageddon". Nie ma co liczyć na obniżki cen mieszkań?
Poważne kłopoty giełdowych deweloperów. „Mamy zapaść, armageddon". Nie ma co liczyć na obniżki cen mieszkań?
fot. studiomiracle / / Shutterstock

Co prawda sezon wynikowy z raportami rocznymi za 2022 r. spółek
notowanych na GPW jeszcze się nie zaczął, to jednak emitenci skupieni w portfelu
WIG-Nieruchomości tradycyjnie po skończonym kwartale przekazują dane o sprzedaży
za ostatnie 3 miesiące. Dzięki temu już w styczniu możemy przyjrzeć się temu, jak wyglądały
statystyki na rynku nieruchomości za ostatni rok w wykonaniu giełdowych
deweloperów.

Ze względu na różną skalę działalności same liczby mogą
niewiele mówić o kondycji branży, w której znajdują się spółki sprzedające po
kilkaset czy kilkadziesiąt mieszkań. Dlatego prezentujemy procentową roczną dynamikę na podstawie już dostępnych danych. O ile pierwszy kwartał 2022 r. jeszcze nie
straszył katastrofą, a Develia
zanotowała nawet wzrost liczby sprzedanych mieszkań
, to II
kwartał przyniósł spadki rzędu co najmniej 30 proc. rdr.
i tym samym bardzo
słaby obraz I półrocza.

W trzecim kwartale było jeszcze gorzej, a roczna dynamika
spadków zbliżała się do 70 proc.
w przypadku takich deweloperów jak Atal
czy Wikana. Wszystko przez rosnące jeszcze w tamtym czasie stopy procentowe,
zaostrzenie polityki oceny zdolności kredytowej i wytyczne KNF dotyczące
zwiększania „bufora ostrożnościowego”, o czym na bieżąco pisał
Michał Kisiel na łamach Bankier.pl.

Deweloperzy oprócz spadków sprzedaży mieszkań zaczęli
także znacznie ograniczać rozpoczęcie budowy nowych, na co wskazywały dane
GUS.
Eksperci z kolei zaczęli wieszczyć, że
będzie tylko gorzej.

„Mamy zapaść, tąpnięcie, armageddon, jakkolwiek tego nie
nazwać, oznacza to jedno – dramatyczne problemy ze sprzedażą budowanych
mieszkań oraz niemal całkowite wstrzymanie realizacji nowych projektów” – podkreślał
w listopadzie cytowany przez Cenatorium Michał Kubicki, prezes zarządu Omega
Asset Management.

Ostatni kwartał przyniósł jednak kilka zmian, które w
istotny sposób odróżniły go pod względem otoczenia rynkowego od poprzednich
kwartałów. Po pierwsze nie był już to kwartał dynamicznie poodnoszonych stóp
procentowych, a
czas ich stabilizacji na poziomie 6,75 proc. ustalonym we wrześniu 2022 r.

Po drugie zauważalna była pewna odwilż
w zdolności kredytowej, o której pisał Michał Kisiel.
Zaczęły się zmieniać
(w dół) cenniki
oprocentowania kredytów hipotecznych
. Poza tym na rynku pojawiła się zapowiedź programu „Pierwsze
mieszkanie”, w którym rząd ma dopłacić do kredytu hipotecznego.

Jakkolwiek nie patrzeć, te czynniki z ostatniego kwartału
były z kategorii pozytywnych dla branży. To też indeks WIG-Nieruchomości
odbił z kilkunastomiesięcznego dołka. Statystyki za IV
kwartał przekazane przez część giełdowych deweloperów w niektórych przypadkach
także okazały się lepsze niż kwartał wcześniej. Tak było np. w przypadku Lokum
Deweloper czy Archicomu oraz Develi, która kwartał do kwartału zwiększyła
sprzedaż 56 proc.

Niestety w ujęciu rok do roku spadki dalej są kilkudziesięcioprocentowe,
ale już np. Develia była blisko kwartalnego wyniku sprzed roku. Na drugim końcu z większych
spółek sektora był Atal, którego sprzedaż w IV kwartale spadła o 63 proc.
przy 385 mieszkaniach
. Wikana sprzedała tylko 25 mieszkań, czyli aż o 71 proc.
mniej rdr.

Bankier.pl

W ujęciu rocznym z omawianego grona najgorzej wypadł Atal,
który sprzedając 2091 mieszkania, zanotował spadek o 51 proc. Z kolei Develia ze
sprzedażą 1634 mieszkań zanotowała spadek tylko o 15 proc. w całym roku.
Na tle
pozostałych dobrze zaprezentował się Dom Development, którego sprzedaż
3093 mieszkań oznaczała spadek o 24 proc. w 2022r.

Bankier.pl

Słaba sprzedaż Atalu sprawiła, że jego kapitalizacja spadła w
ciągu roku z ponad 1,8 mld zł do 1,3 mld i jest na poziomie kapitalizacji Develi sprzed roku (1,34 mld zł), wycenianej obecnie na 1,18 mld zł. Lepsza postawa jej kursu może wynikać z relatywnej siły względem sektora, jeśłi chodzi o sprzedaż.Sam WIG-Nieruchomości był w 2022 r. o 7,6 proc. pod
kreską dzięki bardzo dobrej postawie z czwartego kwartału, kiedy indeks zyskał
11,3 proc.

Bankier.pl

O ile ostatnie miesiące zarówno dla wolumenów sprzedaży mieszkań,
jak i kursów branżowych spółek notowanych na GPW były nieco lepsze od tych z
III kwartału, tak przedstawiciele deweloperów liczą się raczej ze stagnacją i czekają na
lepsze czasy, a odbicie na rynku przwidują tylko pod pewnym warunkami. 

„Nowy rok otwieramy z jeszcze stosunkowo atrakcyjną ofertą
dla klientów. Połowę jej stanowią mieszkania gotowe, a drugą takie, które
ukończymy w ciągu 2-3 kwartałów. Naturalnie będzie ona z każdym miesiącem coraz
skromniejsza” – mówi Bartosz Kuźniar, prezes zarządu Lokum Deweloper.

„Pomimo posiadania bogatego banku ziemi i kilku pozwoleń na budowę
nie planujemy w tym roku uruchamiania nowych inwestycji. Wysokie koszty finansowe
uniemożliwiają dziś budowę mieszkań na zapas, gdy grono kupujących jest zbyt
wąskie, zaś koszty realizacji przekraczają ceny mieszkań oczekiwane przez
klientów” – dodał.

„Nie spodziewam się znacznego ożywienia na rynku, które
wymagałoby zwiększenia dostępności kredytów hipotecznych. Do poprawy rynku
kredytowego mogą przyczynić się spadek stóp procentowych i poluzowanie tzw.
rekomendacji S wprowadzonej przez Komisję Nadzoru Finansowego od kwietnia 2022
roku. Spodziewam się, że nadal dominującą grupą klientów będą klienci gotówkowi”
– powiedział z kolei Andrzej Oślizło, prezes Develii, cytowany przez
rynekpierowtny.pl

„Biorąc pod uwagę wysoką inflację, która wpływa na koszty
budów i koszty finansowania, małą liczbę gotowych lokali, rosnące ceny najmu i
znacząco spadającą podaż na ten moment nie widzę przesłanek do obniżek cen
mieszkań w 2023 roku” – dodał.

Na inny czynnik, który może nieco poprawić sytuację na rynku,
zwraca uwagę Angelika Kliś, członek zarządu Atalu. „Pamiętajmy, że to rok
wyborczy i mogą pojawić się zachęty dla różnych grup społecznych. Na przykład w
formie jakiegoś programu rządowego, który pobudzi uśpiony popyt, gdyż chętni na
zakup mieszkań są, lecz nie mają możliwości jego finansowania” – powiedziała.

Źródło:



Source link